(1) La phase exploratoire
Une maison se construit par étapes successives : afin d’accélérer la marche de votre chantier (le coût final de votre construction en dépend), l’architecte peut vous assister dans chacune des étapes, soit dans le cadre de sa mission normale de maître d’oeuvre, soit parce que vous lui confiez des missions supplémentaires qui seront précisées dans le contrat que vous signerez.
L’architecte signe avec vous un contrat de «louage d’ouvrage». S’il réalise le plan et se charge lui-même directement de la construction, vous signez avec lui un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans.
Votre chantier ne pourra s’ouvrir qu’à trois conditions :
n vous avez vérifié que votre terrain est constructible,
n vous avez obtenu le ou les prêts nécessaires à l’achat du terrain (si vous n’êtes pas propriétaire), à la construction de la maison (différents branchements inclus) et, enfin, au paiement des honoraires de l’architecte, du géomètre, ou des bureaux d’études éventuels, où vous avez obtenu votre permis de construire.
Tout contrat signé avant l’obtention du ou des prêts auxquels vous avez prévu de recourir (et que vous aurez pris soin d’énumérer dans le contrat) doit être conclu sous la condition suspensive de leur obtention (loi du 13 juillet 1979 sur la protection des emprunteurs en matière de crédit).
Honoraires à la discrétion des parties.
(2) La préparation de votre dossierà de demande de permis de construire
L’architecte peut, sur la base des renseignements précédents, commencer à travailler. Pendant la période de conception qui va suivre, le dialogue doit être permanent entre vous et l’architecte afin que le parti adopté soit l’expression de vos besoins, de vos goûts et de vos possibilités financières.
1 – Les études préliminaires et l’avant-projet sommaire
- Si vous envisagez de faire construire, l’architecte étudie avec vous:
- le terrain , sa localisation, son environnement, sa topographie, les caractéristiques de son sous-sol, les servitudes qui lui sont attachées,
- le climat,
- ce dont vous avez besoin et ce qui vous fait envie.
- Si vous envisagez de transformer un logement, un atelier, une grange, l’architecte doit procéder au préalable à l’examen de l’état des locaux : l’ampleur des travaux et leur coût en dépendent.
La combinaison de ces différents renseignements permet à l’architecte de vous faire une ou plusieurs propositions que l’on appelle à« esquisse à».
Après la phase d’esquisse qui donne une première idée de ce que pourra être votre réalisation et de ce qu’elle vous coûtera, l’avant- projet sommaire a pour objet de préciser la conception générale du projet. C’est à ce stade de la conception que vous allez déterminer un parti général sur lequel l’architecte pourra affiner son projet.
Il passera ensuite au stade suivant, « l’avant-projet définitif».
2 – L’avant-projet définitif
Le dossier de demande de permis de construire sera étudié à partir de l’avant-projet définitif qui comprend:
- l’intégration du projet dans le site,
- un plan de masse de la construction,
- un plan des différents niveaux, les coupes et les façades,
- des précisions concernant les matériaux, les toitures, les couleurs,
- les surfaces construites,
- une estimation globale du coût des travaux.
Les documents graphiques sont généralement établis à l’échelle de 1 cm/m.
(3) Le permis de construire et d’aménager
1 – Le permis de construire est obligatoire :
- pour toute construction neuve créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2,
- pour tous les travaux réalisés sur des constructions existantes qui ont pour effet de :
- créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2 ;
- créer une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m2 dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme ou d’un document assimilé ; toutefois, entre 20 m2 et 40 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol, un permis de construire est exigé lorsque la réalisation des travaux porte la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà des 170 m2 ;
- modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations définies à l’article R. 123-9.
2 – Les démarches à effectuer et l’instruction du dossier
L’architecte regroupe, pour votre compte, l’ensemble des pièces nécessaires au dépôt de votre dossier.
La demande de permis de construire précise :
- votre identité et celle de l’architecte,
la localisation et la superficie du terrain,
la nature des travaux,
la destination des constructions,
la surface de plancher des constructions projetées, (s’il y a lieu répartie selon les destinations), - si vous n’êtes pas propriétaire du terrain, l’identité du propriétaire, – l’information selon laquelle vous et l’architecte avez connaissance des règles générales de construction et notamment, lorsque votre construction y est soumise, des règles d’accessibilité.
Sont joints à la demande de permis de construire :
- un plan permettant de situer le terrain à l’intérieur de la commune, – le projet architectural qui comprend : une notice, un plan de masse des constructions, le plan des façades et des toitures, le plan en coupe, un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet dans le site existant et deux documents photographiques.
Le dossier est adressé, sous pli recommandé avec accusé de réception, au maire de la commune dans laquelle se situera votre maison. Il est établi en quatre exemplaires (un ou deux exemplaires supplémentaires peuvent vous être demandés, par exemple, lorsque votre projet de construction se situe au coeur d’un parc national).
En règle générale, la réponse de l’administration vous parviendra dans un délai de 2 mois à partir de la date à laquelle vous aurez reçu l’avis de réception des services vous informant que votre dossier est complet. L’administration dispose d’un délai d’un mois, pour vous demander toute pièce manquante.
L’avis de réception de l’administration vous précise le délai d’instruction à prévoir: il est de deux mois pour la construction d’une maison individuelle et peut être de six mois maximum si votre terrain se trouve dans un site classé.
L’architecte connaît les règlements et les pratiques administratives : en suivant l’instruction du dossier, en fournissant les pièces manquantes et en apportant sans délai les précisions demandées par la mairie ou l’un des services sollicités (EDF, Direction Départementale de l’Equipement et de l’Agriculture…), il accélère la procédure d’obtention de votre permis.
Une fois le permis de construire obtenu et pendant toute la durée du chantier, vous devez procéder à son affichage, sur le terrain et de manière visible de l’extérieur.
À ce stade, l’architecte va procéder à la réalisation du projet de conception générale qui permettra de consulter les entreprises.